העובדה כי השכרה של דירה היא עניין נפוץ גורמת למשכירים רבים לוותר על שירותיו של עורך דין, להוריד חוזה סטנדרטי מהאינטרנט, להחתים את השוכר ומבחינתם הם מכוסים. למרבה הצער האלתור הזה פעמים רבות עולה להם ביוקר. קרה לא פעם ולא פעמיים שנכנסו אלי לקוחות שהשכירו באמצעות חוזה גנרי מהרשת ובהמשך מצאו את עצמם חסרי אונים וחסרי שיניים משפטיות מול ‘דייר סרבן’. כעורכת דין אני חייבת להגיד שקשה מאוד להתמודד עם סרבן כשיש חוזה כזה. מדובר במקרה מובהק של ‘סוף מעשה במחשבה תחילה’.
למשל, בזמנו ערכתי חוזה שכירות עבור לקוח שברשותו נכס מסחרי אותו הוא רצה להשכיר. לאחר זמן-מה התברר לו שהשימוש שעושה השוכר בנכס חורג מהייעוד של הנכס (כפי שכמובן פורט בחוזה) ושהשוכר ביצע שינויים וחריגות בנייה בנכס ללא אישור וללא היתר. מאחר שהחוזה נכתב באופן שסיפק למשכיר הגנה במקרים כאלה, פנינו לבית המשפט ובהחלטה מאוד זריזה ונחרצת הוצא צו המורה לשוכר להביא את המצב לקדמותו בתוך שישים יום בתוספת קנס כספי כבד.
אני ממליצה לעשות חוזה פרטני מול כל שוכר ולכל נכס בנוכחות עורך דין. בנוסף, אני ממליצה להגדיר מראש ביקורים של המשכיר בנכס, באופן שניתן יהיה לזהות בשלב מוקדם אם הנכס מוזנח או מנוצל לרעה – במידה ומתגלים ליקויים חשוב לא להתמהמה ולשגר לשוכר מכתב התראה.
לא מספיק לבדוק בטאבו
במקרים של קנייה/מכירה של דירה הצורך בעורך דין מומחה בנדל”ן, שמקפיד לא להשאיר שום דבר ליד המקרה, אפילו יותר בוער. מה שעומד על הפרק יכול להשפיע על רווחת המשפחה למשך שנים ארוכות ואפילו דורות. הבעיה היא שבמקרים כאלה הרבה עורכי דין פשוט מתעצלים ומסתפקים באימות בעלות במרשם הטאבו. אבל הסכנות עבור הקונה, בוודאי כאשר מדובר על נכסים מיד שנייה, לא מסתכמות באימות הבעלות בטאבו. חשוב לוודא שהמצב בשטח אכן מייצג את המצב המשפטי באופן מלא ואת זה לא תמיד אפשר להסיק מהמסמכים בטאבו. לכן אני מקפידה לגשת לארכיון בעירייה וברשות ולבחון את התשריט שנמצא בתיק הבניין אל מול הנכס בשטח, וכך לאתר חריגות בנייה שהמוכר לא דיווח עליהן ועלולות לסבך את הקונה בעתיד.
תיק הבניין יכול לפעמים ללמד אותנו דברים חשובים אחרים כמו ליקויים במבנה או היסטוריה בעייתית של דיירים. כשמתעורר חשד בעסקת נדל”ן אני מעדיפה לא לקחת סיכונים. לא מזמן פנה אלי אדם לפני רכישת נכס ובמהלך הבדיקות המקדימות עלה חשד שמדובר במבנה מסוכן שאינו ראוי למגורים. שלחתי מומחה, ובדיקה שהוא ערך אוששה את החשדות. ליקויי בנייה חמורים התגלו במרפסת, ולמרות שהחוזה היה על סף חתימה המלצתי ללקוחות לסגת מהעסקה ולחפש נכס אחר, וכך הם אכן נהגו.
ברכישת נכס למגורים חשוב לבדוק לעומק כל אספקט. לבקר בנכס ובסביבה גם ביום וגם בלילה. לבדוק איפה יש אנטנות סלולריות ואפילו לתהות על קנקנם של השכנים. גם אם זה נראה מוגזם זה עשוי לחסוך לכם הרבה מאוד עוגמת נפש בעתיד.
למידע נוסף ושאלות אתם מוזמנים לפנות אלי, טליה שחר – עורכת דין.
