התחדשות עירונית: אל תעברו את זה לבד

מהם ההבדלים בין תמ”א 38 לפינוי בינוי? מה עדיף? מה חשוב לבדוק? שימו לב: מדובר בחוזה מאוד מורכב, המחייב ייעוץ משפטי צמוד
מאת: עו”ד טליה שחר

התחדשות עירונית היא שם כולל לפרויקטים ולמיזמי בנייה, שמטרתם לפתור את מצוקת הדיור, לחדש ולשפר שכונות ותיקות ו/או חלשות, לחזק ולמגן מבנים מפני איומים ביטחוניים ורעידות אדמה.

הרעיון דומה: היזם מקבל את הזכות לבנות דירות חדשות על הקרקע ששייכת לבעלי הדירות – ובתמורה הם מקבלים הזדמנות לחזק, למגן ולהרחיב את דירותיהם, ובכך לשפר את איכות חייהם ולהשביח את נכסיהם, מבלי לשאת בעלויות.

עם זאת, על אף שעל פני הדברים כל הצדדים מרוויחים, מדובר בתהליך שבצדו סיכון לא קטן. לכן, חשוב לשקול את ההחלטה בכובד ראש, להכיר את המסלולים השונים, את ההבדלים ביניהם ואת המשמעויות הכלכליות של כל אחד מהם. יש לבדוק היטב את פרטי ההתקשרות ולא לוותר על ליווי עו”ד המתמחה בתחום.

מהם ההבדלים בין מסלולי ההתחדשות העירונית השונים?

היוזמות הממשלתיות להתחדשות עירונית בישראל החלו כבר בשנת 1960, עם הקמת חברת “אחוזות החוף”, לשם פיתוח של שכונת מנשייה דאז כאזור עסקים.

מאז חלו תמורות רבות בתחום. כיום, נחלקים הפרויקטים בתחום ההתחדשות העירונית לשלושה סוגים עיקריים:

• פינוי בינוי: הריסת מתחם שלם ובנייתו מחדש.
• תמ”א 1-38 ותמ”א 3-38: חיזוק מבנה קיים.
• תמ”א 2-38: הריסת מבנה ובנייתו מחדש.

על אף שהמטרה והרעיון דומים – קיימים הבדלים מהותיים בין שני סוגי הפרויקטים, שמשליכים כמובן גם על בעלי הדירות, הן מבחינת התהליך עצמו והן מבחינה כלכלית: 

המהות: המטרה העיקרית של פרויקט פינוי בינוי היא לשקם ולחדש שכונות או מתחמים שלמים, כדי לעשות שימוש יעיל יותר בקרקע ולשפר את תדמית העיר. לעומת זאת, המטרה העיקרית של פרויקט תמ”א 38 היא לחזק ולעבות מבנים ישנים (שנבנו לפני שנת 1980), כדי להגן עליהם מפני רעידות אדמה ו/או איומים ביטחוניים.  

החוק: פרויקט פינוי בינוי מעוגן בחוק התכנון והבנייה (התשכ”ה-1965) ובחוק בינוי ופינוי של אזורי שיקום (תשכ”ה-1965). לעומת זאת, פרויקט תמ”א 38 אינו מעוגן בחוק, אלא שואב את כוחו מתוכנית מתאר ארצית.

הסמכות: על פי סעיף 33א לחוק התכנון והבנייה, הכרזה על שטח כמתחם פינוי בינוי, מצויה בסמכות משרד הבינוי והשיכון – בין אם היוזמה היא של הרשות המקומית; ובין אם מדובר ביוזמה פרטית, במסגרת מסלול המיסוי, שפועל מתוקף חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה, תשכ”ג-1963).

תנאי הסף: כדי שמתחם יוכרז כמתאים לביצוע פינוי בינוי, עליו לכלול לפחות 24 יחידות דיור (בבניין אחד או בשילוב של מספר בניינים). לעומת זאת, תמ”א 38 ניתן לבצע בכל בניין שבו שתי קומות, בתנאי שנבנה לפני 1980 וקיבל לפי התב”ע היתר לחיזוק מפני רעידת אדמה.

מה בנוגע לתהליך קבלת האישורים?

מאחר שמדובר בפרויקט רחב היקף, הליך קבלת האישורים בפרויקט פינוי בינוי סבוך וארוך יותר. זאת, מאחר שבנוסף לאישור היתר הבנייה, יש צורך גם בקבלת אישור לתוכנית תב”ע חדשה ומפורטת, שמתייחסת גם להיבטים התכנוניים הרחבים והסביבתיים, המשפיעים על השכונה.

לעומת זאת, הליך קבלת האישורים בתמ”א 38 פשוט וקצר יותר, מאחר שהיתרי הבנייה נגזרים מכוח תכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים. לכן, יש צורך רק בקבלת אישור לתוכנית הבניין ואישור התכנון (רישוי).

בנוסף, מכיוון שבשני הפרויקטים נדרשת הסכמה של רוב בעלי הדירות, שלב ההתארגנות בפינוי בינוי עלול להיות ארוך ומורכב יותר, משום שמעורבים בו יותר בניינים ולכן גם יותר בעלי דירות.  

מהי התמורה לבעלי הדירות?

בעלי הדירות בפרויקט פינוי בינוי יקבלו תמורה כספית בשווי הגבוה מ-150% משווי הדירה הנוכחית, שתינתן כזכאות לדירה חדשה בבניין שייבנה. בעלי בתים מעל גיל 60 או סיעודיים, יוכלו לקבל את מלוא הכסף, בתנאי שבתוך שנה יקנו זכויות לדירה בדיור מוגן או בבית אבות.

בעלי הדירות בפרויקט תמ”א 38 יקבלו בסוף הפרויקט דירת מגורים ששטחה (ביחס לדירתם הישנה) יגדל לכל היותר ב-25 מ”ר. כמו כן, הם זכאים לתוספת מחסן, חניה ומרפסת שמש.

בשני המקרים, זכאים בעלי הדירות לקבל דירת מגורים חלופית או החזר דמי שכירות בתקופת הבנייה, והחזר על הוצאות, כגון: הובלה ושירותים משפטיים.

מהם היבטי המיסוי של התחדשות עירונית?

כדי לעודד פרויקטים של התחדשות עירונית, ניתנות הקלות שונות במס שבח ובמס רכישה, הן ליזמים והן לדיירים. באופן כללי, ניתן לומר כי ניתנות יותר הקלות בפרויקטים של פינוי בינוי, מאשר בפרויקטים של תמ”א. עם זאת, נושא המיסוי משתנה כל הזמן. לכן, חשוב לבחון היטב את הנושא לגופו.

מהן עלויות האחזקה, ועד בית והארנונה לאחר סיום הבנייה?

עלויות שוטפות אלה מושפעות באופן ישיר משטח הבניין והמערכות שהבניין כולל (כגון: מעלית, חניונים וכו’). בחלק מהמקרים, בעקבות הבנייה, עלולות העלויות האלה להיות גבוהות משמעותית מהעלויות שהיו לפני כן. לכן, חשוב לבדוק היטב את הנושא, עוד לפני תחילת הפרויקט.

מהן הנקודות שיש לשים לב אליהן בנוגע לליווי משפטי והסכם התקשרות?

לאור האמור לעיל, ניתן לראות כי פרויקטים של התחדשות עירונית הם פרויקטים מורכבים, בעלי משמעויות כלכליות רבות ונרחבות. כאשר מדובר בפינוי בינוי או בתמ”א 2-38 הסיכון אף גדול יותר, שכן הבניין נהרס לחלוטין. הנזק שייגרם, במקרה שהיזם יפשוט רגל או לא יעמוד בהתחייבויותיו – גדול יותר משמעותית.

לכן, חשוב מאוד לא לוותר על ליווי של עו”ד בעל ניסיון רב בתחום, לכל אורך הדרך. אין להסתפק בעו”ד מטעם היזם ו/או הקבלן. עו”ד מטעמכם ידאג לאינטרסים שלכם ויידע לבחון את היתרונות והחסרונות של כל אחד מהפרויקטים, לבצע בדיקה יסודית של היזם טרם החתימה על החוזה, לדאוג לכל הבטוחות והערבויות מהיזם ולנהל מו”מ על סעיפי החוזה השונים. 

עו”ד טליה שחר עוסקת בתחומי נדל”ן ומסחר, עסקאות מכר, חוזים, מקרקעין, דיני חברות וליווי עסקי משפטי.